[스크랩] 우리집이 옆집 땅 침범했다면 법적으로 돌려줘야 할까?|
A씨는 5년 전 공인중개사를 통해 주택을 샀습니다. 전 소유자가 약 30년 전에 지은 건물인데요.
어느 날 인접 토지의 소유자인 B씨로부터 건물이 자신의 토지 2평 정도를 침범하고 있다고 토지를 반환하라는 요구를 받았습니다. 경계를 조금 넘어갔다고 건물 전체를 부술 수도 없는 일이고 사용료를 지급해야 하는 건가요? 어떻게 해야 할까요?
인접 토지 경계를 무단으로 침범해서 사용하고 있는 경우 원칙적으로 소유권의 방해배제권능에 따라 건물을 철거해주고 사용료를 지급해주는 것이 맞습니다.
하지만 예외적으로 소유자에게 별다른 이익이 없음에도 불구하고 오직 상대방에게 고통과 손해를 주는데 목적이 있다면 건물철거청구는 권리남용에 해당해 인정되지 않을 수도 있습니다. (대법원 1993. 5. 14. 선고 93다4366 판결)
그리고 경우에 따라서 점유자는 20년간의 점유에 따른 취득시효가 완성됐다고 주장할 수도 있습니다. 만약 취득시효 완성이 인정되면 오히려 옆집 주인에게 토지의 일부의 등기를 넘겨달라고 요구할 수 있습니다.
전 점유자의 점유기간과 합쳐서 20년 넘으면 취득시효 주장가능
점유취득시효는 민법 제245조에서 규정하고 있는데요. 내용은 다음과 같습니다.
민법
제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)
①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
규정에 따르면 점유 취득시효의 요건은 △20년간 △소유의 의사 △평온, 공연한 점유 △소유권 이전 등기 등입니다.
A씨의 건물은 토지의 일부를 점유하고 있는데요. 법원은 토지 일부에 대한 시효취득도 가능하다고 보고 있습니다. 다만 점유한 부분이 다른 부분과 구분돼서 점유자에게 속해있다는 것을 알 수 있는 객관적 징표가 유지돼야 합니다. (대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카9494 판결)
건물에 의한 점유의 경우 건물 자체가 점유부분과 다른 부분을 구분하는 경계 지표가 되니 객관적으로 점유를 알 수있다고 볼 수 있습니다.
그리고 점유기간인 20년은 전 점유자의 점유기간과 합쳐서 주장할 수 있습니다. (민법 제199조 제1항) 따라서 A씨의 점유기간은 5년밖에 안 되지만 전 소유자의 점유기간 30년을 합쳐 주장하면 35년의 점유가 되므로 점유 취득시효를 주장할 수 있어 보입니다. (대법원 1998. 5. 12. 선고 97다34037 판결)
상대방 소유권 취득시점에 따라 다른 결론 나올 수 있어
다만 점유취득시효에서 중요한 것은 20년간의 점유로 바로 소유권을 취득하는 것이 아니고 소유권등기를 마쳐야 비로소 소유자가 된다는 점인데요.
점유기간을 완성하고 등기를 마치지 않은 상태에서는 완성 당시 소유자를 상대로 소유권이전등기청구권이라는 채권을 갖고 있을 뿐입니다.
그런데 채권은 물권과 달리 제3자에게는 주장할 수 없는 권리입니다. 따라서 등기를 미루고 있다가 토지가 양도될 경우 소유권이전등기의무를 인수한다는 약정이 없는 한 새로운 소유자에게는 취득시효를 주장할 수 없는 문제가 생깁니다. (대법원 1994. 4. 12. 선고 93다50666,50673 판결)
따라서 B씨가 점유취득시효 완성 전부터 토지 소유권을 갖고 있었다면 여전히 점유취득시효 완성에 따라 소유권을 넘겨달라고 청구할 수 있습니다. 하지만 B씨가 시효 완성 이후 해당 토지의 소유권을 취득했다면 시효취득을 주장할 수 없으므로 주의가 필요합니다.
글 : 법률N미디어 박영규 변호사
