경매시 주의할점
1. 여러 번 유찰된 물건은 의심하라
뭔가 하자가 있다는 선입견으로 접근하라. 유찰이 잦은 경매물건일 수록 문제가 있는 경우가 태반이다. 유찰이 잦은 경매물건 중에는 재경매물건이 많다.
2. 채권금액이 적으면 진행 여부부터 살펴라
등기부상 저당권 하나, 가압류 하나 설정된 상태의 경매물건은 경매 취하·취소 가능성이 매우 높다. 문제의식을 갖고 하자를 조사해보고 그래도 자신 없으면 입찰을 포기함이 낫다.
3. 개발호재 지역이라도 무턱대고 입찰하지 마라
널려있는 것이 뉴타운, 재개발, 택지지구 개발이다. 이런 지역 내 소형 매물은 경매의 취하 가능성이 높아 경매진행이 안될 가능성이 매우 높다.
4. 시세보다 감정가가 낮다면 이유가 있다
대지권 미등기, 공유 지분, 건물만 입찰, 잘못된 위치파악일 가능성이 있다. 이런 이유라면 입찰 전 철저하게 조사하고 자신이 없다면 입찰을 하지 말아야 한다.(실제 제 주변에서 일어났던일입니다)
5. 서류상 깨끗해 보이는 경매물건은 모두 안전할까?
매각서류에는 오기(誤記), 오류(誤謬), 누락이 있음에 유의해 반드시 매각서류와 각종 공부상 이중검색을 생활화하라. 또 물건 상 함정이 늘 도사리고 있음에 유의하라.
6. 택지 ․ 보상 예정지 물건도 의심하라
경매서류와 실제 개발예정지와는 실제 차이가 많고 예측 불가능한 물건도 있다. 도시계획 변경, 개발계획 취소 등이 빈발한다. 직접 지자체 담당자, 현지 중개사, 개발업자를 만나 확인 후 입찰을 결정하라.
7. 감정서와 경매정보지에 첨부된 사진은 진짜일까?(임장활동을 게을리하지마라)
사진은 사진이다. 투자자 본인이 직접 눈으로 확인해야 한다. 사진만 믿고 임장활동을 소홀히 했다간 엉뚱한 부동산, 실제 현황 상 다른 물건을 낙찰 받을 수 있다. 현장 답사해 내 눈과 귀로 직접 확인하라.
8. 감정서 상의 위치설명은 다 맞을까?
경매정보 상 지번과 실제 부동산의 소재를 착각하고 다른 부동산에 입찰하는 웃지 못 할 일들이 자주 발생한다. 위치는 참고용이다. 특히 토지는 지적도 대조를 통해 정확한 매물 확인 후 입찰해야 한다.
9. 현장의 현지 주민은 제대로 된 정보를 줄까?
현지 주민과 이장, 입찰경쟁자는 내가 입찰하고자 하는 물건의 경쟁자일 수 있다. 엉뚱한 시세정보를 주거나 잘못된 정보를 주는 ‘바람잡이’일 수 있다. 현지에서 정확한 정보를 얻으려면 차라리 중개업자나 일반 주민에게 확인하라.
10. 배당요구한 선순위 임차인이라도 걱정하지 않는다?
말소기준권리보다 앞선 선순위세입자라도 배당 여부는 최초 담보물권 설정일을 기준해 권리분석하고 일부 배당, 일부 전세금액 인수할 권리에 주의해야 한다. 다 받아나갈 것으로 알고 있다가 일부 보증금을 물어줘 황당해 하는 사례를 자주 목격한다. 임차인이 다수 거주하는 다가구 ․ 상가주택에 많다.
ps: 임장시 주변 중개업소 방문은 필수 이나 중개업소의 말을 전적으로 신뢰하기보다는 많은 중개
업소를 방문하여 각 중개업소의 이야기를 참고하여 스스로 판단과 결정하는것이 중요합니다.
한두곳의 중개업소의 말만 믿고 가격결정을 하면 낭패를 볼수도 있습니다.
또한 저역시 중개업소를 운영하고 있지만 경매상담하러오는분들이 매입을 하려는것처럼 위장
하여 가격을 물어보는것은 옳지 않습니다.
해당지역의 중개업자들은 그정도는 파악을 하고 있으니 사실대로 경매를 받고자 방문했다고
하면 더욱 친절히 상담해주리라 생각 합니다.
이상은 제가 느낀점 이었습니다.
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