[스크랩] 유치권의 이해

부동산경매시장이 아파트에서 상가로 변하고 있다. 상가경매의 투자수익률에 비해 기존의 아파트경매의 수익률이 많이 떨어지고 있음에 기인한다. 그런데 부도난 상가건물의 경우에에는 거의 유치권의 문제가 대두된다.
실제, 2007. 3. 21. 새벽 4시 40분쯤에는 인천 주안청소년복합타워 공사현장에서 피분양자 1백여 명과 시공사가 동원한 용역업체 직원 250여 명이 투석전을 벌이며 충돌하는 일이 벌어졌다. 주안청소년복합타워는 지난 2002년 말 입주를 목표로 점포 2천여 개를 분양했지만 시행사 부도로 공사가 중단되면서 건물 유치권을 놓고 분쟁이 계속돼 왔던 곳이었다.
한편 자신이 운영하는 나이트크럽 건물이 경매되자 허위로 유치권을 신고해 경매를 방해하고 가족명의로 헐값에 낙찰받은 업주 정모씨에게 실형이 선고되기도 하였다. 광주지방법원 형사9단독 재판부는 판결문에서 ‘허위신고한 유치권 신고금액이 17억 6400여만원이나 되는 점, 경매대상부동산의 최초감정가격은 약 51억원이었으나, 6회나 유찰된 결과 감정가격의 약 1/3인 약 17억원에 피고인의 처와 장인 앞으로 낙찰된 점, 경매를 신청한 1순위 근저당권자인 조흥은행의 청구채권액은 약 34억원이었던 점 등이 인정된다’고 밝혔다. 광주광역시 서구 화정동 소재 나이트클럽을 운영중이던 지난 2004. 5. 1. 정모씨는 조흥은행이 법원에 나이크클럽 대지와 건물에 대해 임의경매를 신청하자 나이트클럽에 공사를 하거나, 한 것처럼 4차례에 걸쳐 수천만원 - 수억원의 유치권 권리신고를 했다. 그 때문에 유치권을 의식한 경매 참가자들이 응찰하지 않아 총 6차례 유찰되었고, 결국 정씨의 처와 장인 명의로 낙찰받았던 것이다.
이쯤되고 보니, 유치권하면 의심의 눈초리를 보내게 된다. 유치권의 대부분이 허위 유치권자일 것이고, 낮은 가격에 낙찰받은 경락자들은 그 대부분이 유치권자와 이해관계인이라고 속단하고 만다. 그러니 유치권이 무엇인지 그 법률관계를 어떠한 내용인지를 정확히 알 필요가 있다.
유치권이란 채권자가 어느 물건에 관한 채권을 가지는데 그 물건을 점유하는 경우에 그 채권의 변제를 받을때까지 물건을 유치함으로써 채권변제를 간접적으로 담보하는 물권이다. 예컨대 타인의 물건을 수선한 자가 그 보수를 받을 때까지 그 물건의 인도를 거절하고, 임차인이 임차물에 지출한 비용의 상환을 받을때까지 그 임차물의 명도를 거절하면서 이를 점유하는 경우와 같다. 유치권은 물권으로서 채무자뿐만 아니라 그 물건의 소유자, 양수인, 경락인 등 모두에 대해 이를 주장할 수 있다. 아래의 경우를 보자.
A는 B소유 건물을 3년간 임차하기로 하였는데, 이 임대차에 관해 제3자에 대한 대항력을 갖추지는 않았다. 그런데 임차건물이 낡아 A는 B와의 합의아래 수리비는 이사갈 때 상환받기로 하고 공사금 1,000만원을 들여 수리하였다. 그 후 위 건물이 경락되어 C가 그 소유자로 되었는데, A와 C사이에 위 임대차의 존속에 관해 별도의 합의는 없었다. 그런데 그 후 A는 C와 상의없이 공사비 500만원을 들여 위 건물을 다시 수리하였다. 이에 C가 A를 상대로 불법점유를 이유로 위 건물의 명도와 손해배상을 청구하였다. 이에 대해 A는 유치권을 주장하면서 공시비 1,500만원의 상환을 청구하였다. A의 주장이 받아들여질까.
임차인 A의 건물공사대금 1,000만원의 비용상환청구권은 유치권의 요건으로서 ‘어느 물건에 관한 채권’에 해당하므로, A는 그 채권의 변제를 받을 때까지 경락인 C에 대해서도 유치권을 행사할 수 있다. 또한 그 유치권의 행사로서 A는 그 물건을 점유할 수 있으므로 그 점유는 적법한 점유가 되고, 점유하고 있는 동안에 유치물에 새로이 비용을 지출한 때에는 소유자 C에게 그 상환을 청구할 수 있으며, 이 비용상환청구권에 대해서는 별도로 유치권이 성립하게 된다. 그러니 A의 주장이 옳다.
유치권에 관하여 정확하게 알면 알수록 투자처가 제대로 보인다는 것을 명심하자

출처 : 디벨로퍼아카데미(부동산개발.투자.분양.급매물)

글쓴이 : 안병관 원글보기

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